1000채 빌라왕 김모씨 사망으로 본 전세계약 사기 피해 방지 방법

빌라 1000채 이상을 보유한 김모 씨가 사망하면서 김씨와 전세 계약을 맺은 세입자들이 전세금을 돌려받지 못하고 있다.
세입자들 중 주택도시보증공사(HUG)에 가입한 약 200명의 세입자들은 집주인이 전세금을 돌려주지 못 할 경우에 주택도시보증공사로 부터 대위 변제를 받을 수 있는데 김씨가 사망하면서 절차가 조금 복잡해졌다.
대위변제란 전세계약 만료 후 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못할 경우에 임차인이 임대인에게 계약 해지를 통보하고 HUG가 대신 보증금을 임차인에게 지급한 뒤 임대인에게 구상권을 청구하는 방식을 말한다.
하지만 집주인인 김씨가 사망하면서 세입자들은 계약해지 통보를 할 수 없게 되었고 HUG 역시 소요 조건이 충족되지 않아 대위 변제를 할수 없는 상황이다.
대위 변제를 위해서는 4촌 이내의 친족이 상속을 받아야 하지만, 김씨가 지난해 종합부동산세 62억원을 체납하면서 소유 주택이 압류되었고 집을 팔아도 보증금을 돌려주지 못할 상황이되자 상속자가 나타나기 쉽지 않아보인다.
전세보증금은 월세와 달리 규모가 크고 한 소송을 한다고 해도 반환 소송에서 경매까지 최소 2년은 걸리기 때문에 사전예방이 필수적이다.
어렵게 마련한 전세보증금 피해를 막기위해 사기 유형을 알아보자.

전세보증금 반환 사고 금액 추이

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전세보증금 사기 유형

1. 일명 깡통전세
깡통전세는 전세가가 매매가 차이가 거의 없는 매물로 주로 갭투로 인해 발생한다. 소액의 자금을 이용해서 여러채의 주택을 매입한 후 임대차 계약을 맺어 보증금을 돌려 막기하는 수법이다.
계약 만료기간이 되서 보증금 반환이 순차적으로 이뤄지면 상관없지만 어느 순간 자금순환이 않되면 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 사태가 발생할 수 있다.
2. 대리인(중개인)이 임차인과 이중 계약을 하는 경우
대리인이 임대인과는 월세계약 체결을 위임받고 임차인과는 전세계약을 맺어 보증금을 탈취하는 수법이다. 임차인은 대리이만 믿지 말고 꼭 임대인과 통화를 하거나 대리인의 신분과 사업증 번호를 확인해 피해를 방지해야 한다.
3. 신탁사를 이용하는 방법
소유권이 신탁회사로 넘어간 매물을 위탁자(임대인)가 임의로 임대차 계약을 맺고 보증금을 챙기는 수법이다. 소유권이 넘어간 신탁물건은 통상 특약사항으로 위탁자의 대리 임대차계약시 수탁자의 동의를 받아야 한다. 위탁자가 임대차 계약을 맺으려면 신탁회사의 동의를 받고 신탁 관계가 기재된 신탁 원부 등을 임차인에게 안내하는게 일반적이다.
신탁 사실을 확인할 수 있는 신탁 원부 발급이 까다롭고 권리 관계 파악이 어려운점을 이용한것이다.
4. 하나의 매물을 여러 임차인과 계약하는 방법
처음 부터 악의적인 마음으로 여러 임차인과 이중 계약을 맺는 수법으로 계약 전에는 타인의 임대차 사실을 알기 어렵다는 점을 이용한 것이다.
임차인의 존재를 확인할 수 있는 방법으로는 주민등록 전입세대 열람이 있지만 임대차 계약을 맺은 후에 볼 수 있기때문에 중개인과 임대인이 모두 동석한 자리에서 계약서를 작성해야 한다.

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전세계약을 맺고 아무 탈 없이 계약이 만료되면 좋겠지만 그렇지 못할 경우에는 정신적으로나 경제적으로 엄청난 피해를 볼 수 있다. 물론 제도권 안에서 어느 정도 보상을 받을 수도 있겠지만 보상 받기 까지 너무나 긴 시간과 비용을 쏟아야 하기에 사전에 예방하는게 필수적이라고 생각된다.
당시에는 상황과 여건이 여의치 않아서 또는 귀찮아서 제대로 알아보고 계약서를 작성하지 않는 다면 적당한 금액으로 배울수 있을 것을 어마어마한 비용과 시간을 들여서 배워야 할 것이다.